A partir de janeiro de 2026, o mercado imobiliário de luxo no Brasil passará por mudanças significativas devido à reforma tributária que será totalmente implementada até 2033. O novo regime adota o IVA dual, unificando tributos federais, estaduais e municipais para maior transparência e simplificação.
O sistema tributário aplicará alíquotas uniformes para atividades como locação e construção, com impactos distintos para imóveis populares e de luxo. Investidores com múltiplos imóveis terão novas obrigações fiscais, exigindo maior controle contábil e emissão de notas fiscais.
Essa reforma traz desafios para a rentabilidade de locações de alto padrão, incentivando estratégias jurídicas e o uso de fundos imobiliários. Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro será implementado para simplificar as informações sobre imóveis, exigindo adaptação das estratégias patrimoniais.
A partir de 1º de janeiro de 2026, o mercado imobiliário de luxo no Brasil passará por uma transformação significativa com a implantação do novo modelo tributário, que será totalmente implementado até 2033. O destaque desse novo regime é o IVA (Imposto de Valor Agregado) dual, que reúne a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual e municipal), promovendo maior transparência e unificação na cobrança de tributos.
Esse regime tributário aplicará alíquotas uniformes a todas as atividades relacionadas ao setor imobiliário, como locações, incorporações e construções, possibilitando o uso amplo de créditos fiscais. Para imóveis populares, há previsão de redução da carga tributária, enquanto o segmento de luxo enfrentará um cenário de maior complexidade e custo, especialmente para operações tradicionais feitas por holdings patrimoniais.
Investidores pessoa física com mais de três imóveis em locação ou receita anual acima de R$ 240 mil também passarão a contribuir com CBS e IBS, além do Imposto de Renda. Isso implica uma mudança na forma de tributação, que agora inclui o consumo e requer escrituração contábil mais detalhada e emissões de notas fiscais.
A dupla tributação por IRPF e IVA tende a reduzir a rentabilidade líquida em locações de alta renda, podendo levar investidores a optar por estruturas jurídicas para melhor aproveitamento dos créditos fiscais. Fundos imobiliários pulverizados surgem como alternativas para manter a isenção do IR nas pessoas físicas, desde que cumpridos os requisitos legais.
Novas regras também incidem sobre o uso pessoal de bens mantidos em holdings, como imóveis e veículos, exigindo maior disciplina na gestão contábil e fiscal. O Cadastro Imobiliário Brasileiro será implementado até 2033 para unificar e simplificar as informações sobre imóveis. Essas mudanças pedem uma revisão das estratégias patrimoniais e maior foco em governança e compliance.
Via Forbes Brasil
